*Por Gustavo Feola
Lembro que, quando criança, andando com meu avô pela região da 25 de março, centro de São Paulo, entre sua fábrica e loja de meias, sempre ouvia suas sábias e enfáticas palavras sobre como deveria ser uma loja, sobre a importância de ter boa visibilidade, uma vitrine bem arrumada e até mesmo dos cuidados com as cestas promocionais das meias, posicionadas na entrada, afim de atrair os clientes e destacar a loja entre o grande movimento de públicos que passavam em frente. Dessa lição de varejo quanto a importância da visibilidade e do ponto, guardo essa mensagem que aplico na prática profissional até hoje.
Muitos investidores imobiliários nos consultam sobre informações de terrenos com a intenção de “Strip Centers” ou Centros Comerciais e Serviços, como são mais conhecidos, empreendimentos de centros de serviços e compras com lojas abertas onde se encontram também opções de alimentação e lazer, que tornam os espaços com características especiais para as pessoas que frequentam. Na Flórida, nos Estados Unidos, encontramos muitos desses centros comerciais, em terrenos que ocupam entre 1.000 e 3.000 m², localizados geralmente em esquinas, com grande visibilidade, acesso rápido e muitas vagas de estacionamento.
A localização privilegiada é o principal ponto que determina a área de interesse dos incorporadores de centros comerciais. Eles procuram sempre terrenos que estejam próximos de adensamentos residenciais, em uma área de grande circulação e fluxo de veículos. Outro ponto em destaque da área é o chamado “go home side”, ou que esteja no caminho de quem volta para casa, além ainda de bairros carentes de um comércio mais especifico nesta microrregião.
As redes de varejo, que serão os inquilinos destes imóveis, observam muito a região primária, ou seja, os quarteirões próximos, avaliando questões quanto ao bom adensamento, à renda da população na região e a visibilidade do espaço, contendo esquinas ou meio de quadras com uma frente boa, oferecendo o acesso fácil e rápido para entrada e saída de veículos.
Um bom projeto de centro comercial começa com a busca do terreno, sem dúvida alguma. Pode parecer óbvio, mas a atenção a estes pontos quanto à localização e outros detalhes envolvidos no processo são cruciais para o sucesso do empreendimento neste porte e características específicas. Na capital de São Paulo e em algumas cidades o preço do metro quadrado de terreno está cada vez mais alto e isso tem dificultado bastante à implantação de novos centros comerciais. Com isso, é necessário encontrar alternativas disponíveis em novas áreas e que sejam interessantes para o resultado do empreendimento.
A dica que fica para quem quer negociar um terreno com grupos ou um investidor em centros comerciais é começar observando áreas disponíveis em zonas mais restritas, onde não se podem edificar prédios, ou esquinas em ruas secundárias com bom movimento de pessoas e veículos.
Para investidores com interesse em parcerias comerciais, os investimentos são menores que em incorporação de edifícios e o retorno é bastante interessante, sendo que em muitos casos podem ser fechados grupos de cotistas. Em geral, a obra é rápida, em torno de seis meses para um centro comercial com área de construção menor que 1.000 m².
A recomendação para os proprietários de terrenos, interessado em investir neste formato de empreendimento comercial, é que busquem se associar aos grupos para entrarem com o know-how e o aporte financeiro na incorporação destes centros, pois os contratos com redes famosas são longos, proporcionando maior segurança no retorno dos investimentos.
Com certeza, vale pensar e investir neste nicho de mercado que já está se expandindo para o interior do Brasil, em cidades acima de 100 mil habitantes.
*Gustavo Feola é diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários. Artigo publicado no Portal Mundo do Marketing.
